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Animali in Condominio 

Il numero sempre maggiore di liti condominiali non fanno salvi i rapporti tra i migliori amici dell’uomo e la compagine condominiale.

Le principali controversie connesse al nostro caro animale domestico possono essere suddivise in tre categorie: la detenzione dell’animale, li suo comportamento negli spazi comuni, gli eventuali rumori e odori molesti provocati dallo stesso.

Nell’attuale ordinamento, sostenuto per altro dall’entrata in vigore della L. 221/10 di ratifica ed esecuzione della Convenzione Europea per la protezione degli animali da compagnia del 13 novembre 1987, il sentimento per gli animali assurge ad un vero e proprio riconoscimento europeo, con conseguente protezione costituzionale. Va, quindi, riconosciuto, in capo ad un soggetto beneficiario di misura di protezione, in quanto vulnerabile, il diritto soggettivo a detenere un animale da compagnia. Nello specifico il Tribunale di Milano Sezione Civile, con decreto 13 marzo u.s. ha sancito il principio di diritto secondo il quale “l’animale non può essere più collocato nell’area concettuale delle ‘cose’ dovendo essere riconosciuto come ‘essere senziente’”. Deve, quindi, oggi ritenersi che il sentimento per gli animali costituisca un “valore” e un “interesse” riconducibile a una tutela costituzionale: secondo la dottrina penale classica solo gli interessi a copertura costituzionale giustificano, quale estrema ratio, la tutela penale, tutela che nel 2004 il nostro ordinamento ha introdotto nei reati di cui agli artt. 544-bis, 544-sexies c.p..

Ciò che è certo, quindi, è che il rispetto degli animali costituisce “ormai patrimonio della coscienza sociale contemporanea”.

Con la legge 201/10, di ratifica ed esecuzione della convenzione europea sottoscritta a Strasburgo il 13 novembre 1987, per la protezione degli animali da compagnia, è stato riconosciuto “che l’uomo ha l’obbligo morale di rispettare tutte le creature viventi”, ed in considerazione dei particolari vincoli esistenti fra uomo e animali da compagnia, ha sancito “l’importanza di questi ultimi a causa del contributo che essi forniscono alla qualità della vita e, dunque, il loro valore per la società”. Del resto è ormai principio consolidato, anche nel diritto matrimoniale/familiare, l’esigenza di regolamentare il rapporto con l’animale domestico, oggetto di controversia fra i coniugi litigiosi.

La normativa del condominio, così come di recente riformata, non poteva non tener conto di tali prese d’atto e, in questa ottica, al contenuto dell’art. 1138 del c.c. è stato, in maniera chiara, inserito che “le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici”. I proprietari di questi, quindi, non possono oggi più vedersi negato il diritto di possedere animali da compagnia, essendo titolari di un diritto soggettivo su di essi, pur restando responsabili dei propri animali.

Nel disegno di legge precedente il divieto era riferito agli “animali da compagnia”; nel testo riformato subentra la definizione di “animali domestici”. Questo, di fatto, rappresenta limite della norma che lascia ampio spazio ad interpretazioni soprattutto con riguardo all’inquadramento degli “animali d’affezione”, i quali, a volte, pur essendo gestiti familiarmente, non possono essere considerati, allo stato, domestici. Pertanto, se tale norma del codice ci consente di dedurre, in maniera chiara, la possibilità di interdire la presenza in condominio di animali esotici, ad es. rettili, meno pacifico risulta stabilire se animali quali criceti, conigli e furetti possano intendersi “domestici”. Si ritiene, quindi, che tale materia sarà oggetto di dispute giuridiche

A prescindere dal dettato normativo è determinante che l’accesso di animali in condominio avvenga sempre nel rispetto delle regolamentazioni previste a tutela del viver comune.

In particolare l’ordinanza del Ministero della Salute 3 marzo 2009, obbliga i proprietari dei cani di assicurasi che l’animale abbia un comportamento adeguato alle specifiche esigenze di convivenza con persone e animali, rispetto al contesto in cui vive (art. 1 lett. e); ciò deve intendersi quale obbligo di mantenimento dell’ordine e della pulizia nelle aree comuni di passaggio, con specifico riferimento all’obbligo alla raccolta e/o eliminazione di tracce di deiezioni. Rimane sempre vigente l’obbligo di utilizzare il guinzaglio ad una misura a metri 1,50, durante la conduzione dell’animale nelle aree condominiali e l’applicazione della museruola, ma solo se in possesso di animale con indole aggressiva.

Se a “Fido” non potrà essere più vietato di vivere in condominio il “papà di Fido” dovrà, comunque, rispettare le norme previste dalla normativa vigente, con particolare riferimento all’art. 844 c.c. in caso di violazione delle norme che superano la normale tollerabilità e, nello specifico, le immissioni rumorose, per non incorrere nel reato di “Disturbo del riposo o delle occupazioni delle persone”, ai sensi dell’art. 659 c.c., nonché, nel reato di omessa custodia ai sensi dell’art. 672 c.p..

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Chiarimenti su detrazioni spese per il recupero

del patrimonio edilizio:

La circolare n.11/e del 2014 dell’Agenzia delle Entrate fornisce una serie di chiarimenti su dubbi interpretativi riguardanti le detrazioni previste per le spese relative ad interventi di recupero del patrimonio edilizio.

Per quanto riguarda la detraibilità delle spese per il familiare convivente, nonostante la norma preveda che abbia diritto alla detrazione anche il familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento, purché abbia sostenuto le spese e le fatture ed i bonifici siano a lui intestati, è stato specificato che, nel caso in cui la fattura e il bonifico siano intestati ad un solo comproprietario, mentre la spesa di ristrutturazione è sostenuta da entrambi, la detrazione spetta anche al soggetto che non risulta indicato nei predetti documenti, a condizione che nella fattura sia annotata la percentuale di spesa da quest’ultimo sostenuta.
Al riguardo, si precisa che l’annotazione sui documenti della percentuale di spesa sostenuta deve essere effettuata fin dal primo anno di fruizione del beneficio e che il comportamento dei contribuenti deve essere coerente con detta annotazione. È esclusa la possibilità di modificare, nei periodi d’imposta successivi, la ripartizione della spesa sostenuta.

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L’impianto di Riscaldamento:

PRESUNZIONE DI COMPROPRIETÀ

L’impianto di riscaldamento, costruito contestualmente all’edificio, al cui servizio è destinato, è finalizzato all’uso comune e, pertanto, si presume che, in base all’art. 1117 c.c., ne faccia parte a meno che il regolamento non stabilisca particolari deroghe. La norma citata contiene, quindi, una presunzione di comunione delle parti che servono all’uso e al godimento di tutti i condomini. Si tratta di una presunzione semplice, juris tantum (art. 2729 c.c.), in quanto superabile se il contrario risulta dal titolo.

Se invece, contrariamente, la caldaia è stata costruita successivamente alla costruzione dell’edificio, l’impianto è da considerarsi di proprietà esclusiva dei condomini che l’hanno installato.

Deve comunque rilevarsi che, solo alcune parti dell’impianto di riscaldamento devono ritenersi comuni, poiché le diramazioni individuali, così come gli elementi presenti nelle singole unità abitative, sono di proprietà esclusiva.

LA MANUTENZIONE

Il concetto di manutenzione, ai sensi del D.P.R. 26/08/1993 n. 412, si suddivide in tre categorie distinte;

1) manutenzione ordinaria: operazioni specificatamente previste nei libretti d’uso e manutenzione degli apparecchi e componenti che possono essere effettuate in luogo con strumenti ed attrezzature di corredo agli apparecchi e componenti stessi e che comportino l’impiego di attrezzature e di materiali di consumo d’uso corrente;

2) manutenzione straordinaria: interventi atti a ricondurre il funzionamento dell’impianto termico a quello previsto dal progetto e/o dalla normativa vigente mediante il ricorso, in tutto o in parte a mezzi, attrezzature, strumentazioni, riparazioni, ricambi di parti, ripristini, revisione o sostituzione di apparecchi o componenti dell’impianto termico;

3) ristrutturazione: interventi rivolti a trasformare l’impianto termico mediante un insieme sistematico di opere che comportino la modifica sostanziale sia dei sistemi di produzione che di distribuzione del calore; la trasformazione di un impianto tecnico centralizzato in impianti individuali nonché la risistemazione impiantistica nelle singole unità immobiliari o parti di edificio in caso di installazione di un impianto termico individuale, previo distacco dall’impianto termico centralizzato.

Tre sono i soggetti cui è devoluta per legge la responsabilità dell’esercizio e della manutenzione dell’impianto termico condominiale:

1) il proprietario e, nel caso di edifici dotati di impianti termici centralizzati amministrati in condominio, nonché in caso di soggetti diversi dalle persone fisiche, l’amministratore;

2) un terzo responsabile dell’impianto (obbligatorio nel caso di impianti termici superiori a 350 kw);

3) il conduttore.

Gli impianti termici centralizzati devono essere muniti di un libretto (di centrale se di potenza nominale fino a 35 kw e di impianto se con potenza superiore), contenente il nominativo del responsabile dell’esercizio e della manutenzione dell’impianto.

Il libretto deve essere conservato presso l’unità immobiliare e la compilazione (sia iniziale che gli aggiornamenti), possono essere effettuati anche su supporto informatico, purché in formato stampabile.

In caso di nomina di nuovo responsabile, il precedente è tenuto a consegnare l’originale del libretto al subentrante.

L’amministratore, qualora sia responsabile, al termine delle operazioni di controllo e manutenzione dell’impianto, deve farsi rilasciare un rapporto dall’operatore e deve sottoscriverne una copia per ricevuta.

Il D.P.R. 26/08/1993 n. 412, inoltre, prevede una serie di ulteriori obblighi per il responsabile dell’esercizio e della manutenzione dell’impianto di riscaldamento, come:

– il rispetto del periodo annuale di esercizio;

– l’osservanza dell’orario prescelto nei limiti della durata giornaliera di attivazione consentita;

– il mantenimento della temperatura ambiente nei limiti consentiti;

– sottoporre a verifica almeno una volta l’anno gli elementi riportati sul libretto (per i generatori con meno di 35 kw di potenza è sufficiente un controllo biennale, mentre con potenza superiore ai 350 kw occorre una seconda determinazione del solo rendimento di combustione alla metà del periodo di riscaldamento.

Le incombenze di cui sopra sono sottoposti a controlli da parte della P.A. la quale dovrebbe effettuare le dovute verifiche con cadenza almeno biennale.

DISTACCO DEL SINGOLO CONDOMINO

Eccetto casi particolari, si deve presumere che, l’impianto centrale di riscaldamento sia condominiale. Da ciò sembrerebbe derivare che tutte le spese dei consumi, del mantenimento e delle riparazioni sia da ripartirsi tra tutti i condomini.

La problematica nascente dalla volontà, anche di un solo condomino, di distaccarsi dall’impianto centralizzato, è stata motivo di notevoli liti giudiziarie e la giurisprudenza si è spesso pronunciata sulle varie questioni, anche con orientamenti a volte discordanti tra di loro.

Nel passato, la Suprema Corte non ammetteva la rinuncia ed il distacco, considerando che l’impianto centrale era normalmente progettato, dimensionato e costruito in funzione dei complessivi volumi dell’edificio, cui doveva assicurare un equilibrio termico di base. Conseguentemente, riteneva che il distacco dall’impianto centrale delle diramazioni relative ad uno e più appartamenti doveva ritenersi vietato, in quanto incideva negativamente sulla obiettiva destinazione dell’impianto, determinando uno squilibrio termico, che poteva essere eliminato solo con un aggravio delle spese di esercizio e di conservazione per i condomini, i quali continuavano a servirsi dell’impianto medesimo.

Più recentemente, la giurisprudenza si è pronunciata sul punto chiarendo che “il condomino può distaccarsi senza necessità di autorizzazione o approvazione degli altri condomini e, fermo il suo obbligo al pagamento delle spese per la conservazione dell’impianto, è tenuto a partecipare a quelle di gestione dell’impianto se, e nei limiti in cui, il suo distacco non si risolva in una diminuzione degli oneri del servizio di cui continuano a godere gli altri condomini. Inoltre, la delibera assembleare che respinga la richiesta di autorizzazione al distacco è nulla per violazione del diritto individuale del condomino sulla cosa comune”. (Cass. Civ. Sez. II n. 7518/06).

La modifica dell’orientamento è scaturita da una più attenta considerazione della funzione dell’impianto di riscaldamento centrale, in relazione al precetto fissato dall’art. 1118, 2° co., c.c., che contempla le spese per la conservazione delle cose comuni, ma non fa menzione di quelle per l’uso. A norma dell’art. 1118, 2° co., infatti, il condomino non può, rinunciando al diritto sulle parti comuni, sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione. Secondo l’interpretazione dominante, la norma esclude la validità dalla rinunzia perché le parti comuni – necessarie per l’esistenza o per l’uso delle unità immobiliari in proprietà solitaria, ovvero destinate al loro uso o servizio – anche dopo la rinunzia continuerebbero ad essere necessarie o comunque a servire l’immobile.

ENERGIE ALTERNATIVE E RISPARMIO ENERGETICO

A seguito della L. 9 gennaio 1991 n. 10 e del successivo D.Lgs. 311/06, si è stabilito che, in deroga agli articoli 1120 e 1136 c.c., per gli interventi in parti comuni di edifici, volti al contenimento del consumo energetico degli edifici stessi e all’utilizzazione delle fonti di energia alternative e di risparmio (ex art. 1 della medesima legge), le decisioni possono essere adottate a maggioranza delle quote millesimali.

Lo stesso tipo di maggioranza è prevista in relazione alle innovazioni concernenti l’adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore e per il conseguente riparto degli oneri di riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato.

Il D.Lgs n. 311/06 che ha modificato il codice dell’energia e “ritoccato” la L.10/91, si fa riferimento agli interventi individuati attraverso unattestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica. La certificazione energetica si riceve ad intervento concluso, mentre la diagnosi energetica si riceve prima di intraprendere l’intervento.

Pertanto, alla luce della nuova normativa, gli interventi con le maggioranze ridotte possono essere individuati prima di eseguirli, oppure accertati in seguito, dopo averli eseguiti e, in tal senso, dovrà essere prodotta idonea documentazione.

SOPPRESSIONE DELL’IMPIANTO CENTRALIZZATO E REALIZZAZIONE IMPIANTI AUTONOMI

In tema di soppressione dell’impianto centralizzato e di passaggio all’impianto di riscaldamento autonomo che si adegui alla L. 10/1991, secondo l’ultimo orientamento giurisprudenziale, la delibera dell’assemblea che dispone la soppressione dello stesso è valida se presa a maggioranza delle quote millesimali qualora, dopo aver manifestato la volontà di modificare l’impianto centralizzato (anche senza approvare il progetto accompagnato dalla relazione tecnica relativa al nuovo impianto autonomo), si sia successivamente proceduto alla fase esecutiva nel rispetto della legge 10/1991, deliberando la trasformazione dell’impianto secondo il medesimo progetto tecnico.

La delibera assembleare deve, altresì, prevedere il tipo di impianto che sarà installato in sostituzione di quello soppresso, non essendo al riguardo sufficiente la sola previsione della installazione ad iniziativa dei condomini degli impianti autonomi; infatti, essendo questa meramente eventuale e non programmata, la delibera si risolverebbe nella soppressione dell’impianto centralizzato senza il consenso unanime dei condomini aventi diritto a fruire di un bene comune. (Cass. Civ. n. 10871/06). In sostanza, o si delibera a maggioranza la trasformazione dell’impianto centralizzato in impianti autonomi, specifici, indicati nella delibera, o si deve deliberare all’unanimità la soppressione dell’impianto centralizzato.

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Certificazione di prestazione energetica nel condominio,

 gli obblighi dell’Amministratore:

Il Dm 22.11.2012 ha aggiornato le responsabilità di chi amministra lo stabile.

Le nuove Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici aggiornano gli obblighi e le responsabilità dell’Amministratore per quanto riguarda l’efficienza energetica del proprio condominio. Il Dm del 22 Novembre, affida all’Amministratore e/o al responsabile dell’impianto il compito “di fornire ai condomini o ai certificatori energetici, da questi incaricati, tutte le informazioni e i dati edilizi e impiantistici, compreso il libretto d’impianto (o di centrale) per la climatizzazione, necessari alla realizzazione della certificazione energetica degli edifici”.

La distinzione fra amministratore di condominio e responsabile dell’impianto si ha solo nel caso di impianti di riscaldamenti non centralizzati, quindi autonomi. Altrimenti per i riscaldamenti centralizzati è l’amministratore stesso il responsabile. Le informazioni che l’amministratore o il responsabile devono comunicare sono le istruzioni d’uso e manutenzione (nelle quali vi è il certificato di prevenzione incendi), la dichiarazione di conformità dell’impianto termico, la documentazione Ispesl in caso di impianti ad acqua calda di potenza superiore ai 35 kW, il libretto di impianto o di centrale.

A tal proposito è da sottolineare la differenza fra libretto di impianto e libretto di centrale che deriva dalla diversa potenza dell’impianto: il primo, accompagna le centrali di potenza (nominale) inferiore ai 35 Kw; il secondo accompagna quelle di potenza (nominale) uguale o superiore ai 35 kW. Nel libretto vi sono tutte le informazioni utili al tecnico certificatore come i dati identificativi dell’impianto, quelli del responsabile, l’ubicazione dell’impianto, i dati tecnici e i risultati delle visite di manutenzione periodiche (eseguite annualmente), comprese le analisi dei fumi (da eseguire ogni due anni).